天井から排水管による水漏れが発生した場合

■どのようなパターンが考えられるか

賃貸住宅に住んでいると、水のトラブルでもさまざまな事が起こり得ます。水漏れ被害などは自分の部屋だけでなく、上の階から起こる可能性もあります。例えば、上の部屋の排水管が壊れてしまい、その結果水漏れを発生させてしまい天井から水が落ちてくるパターンです。きれいな水ならば良いですが、排水菅から水漏れしているのであれば、使用した水になりますので不衛生で臭いもあります。マンションなどでは、上の住人の排水管が天井の真上に埋まっていることが多くあります。そのため、上の住人は水が漏れても気がつかないケースがあります。
一番上の階に住んでいる人は、雨漏りなどが発生する可能性も考えられます。雨漏りが発生する原因はいくつかあることを理解しておきましょう。そのうちの一つは、建物の老朽化により水が漏れてしまう場合です。マンションの屋上は、平屋根になっていることが多いため、雨水がたまる可能性が高くなります。老朽化すると、屋根や屋上に施されている防水加工が剥がれてきて、配管が劣化することもあります。結果、うまく排水されず雨水が落ちてくることも考えられます。
また、地震によって建物に小さな亀裂が入っていることもあります。日ごろからメンテナンスできていない場合は、注意が必要です。メンテナンスをすることで、排水溝の詰まりなども点検してもらえます。建物安全維持のために外壁の塗り替えなどをきちんとしていれば安心です。

■だれが修理や賠償をするべきか

排水管から水が漏れる場合には、何らかの被害が生じている可能性があります。この時、誰が賠償し、修理費用を出すべきなのかが問題になります。まず、マンションの天井から水漏れが発生したときです。この場合は雨水により水漏れが発生している可能性が高くなります。分譲マンションならばマンションの管理組合に知らせることが必要になります。普段から住民が積み立てている管理費用で修理をしてくれるでしょう。そのため、直接的な自分の負担はほぼありません。修理に関しては、管理組合の方で決めることが多いため、決定しなければ修理ができません。
これに対して、賃貸マンションの場合には、管理会社に連絡することが必要になります。管理会社に連絡をせず直接業者に修理依頼すれば、修理費用を自分で負担することになる可能性が高くなります。また、自分で修理をしようとするのも可能な限り避けた方がよいでしょう。雨漏りや水漏れに関する知識があれば問題ありません。そうでないのなら、修理をしたことでトラブルが大きくなり、被害が拡大する恐れがあります。そうすると、本来賃貸マンションのオーナーの方が費用を支払うべきところを、修理した人が支払わなければならなくなってしまいます。とにかく、現場を見つけたならば、すぐに管理会社に連絡しましょう。
これに対して、中間の階や一番下の階の天井から水が漏れてきた場合には、さまざまな責任の取り方が考えられます。この問題は非常に複雑で、いろいろな角度から見ていかないとだれが賠償したらよいのか、あるいはだれが修理をしたらよいのかが難しいです。そのため、細かい状況に分けて考えていくことになります。

■修理と賠償費用のパターン
水漏れが発生した場合、中間の階や下の階の住人からすれば、上の階の住人に対して修理費用の請求ができるのではないかと考えるでしょう。この点、賃貸住宅に関しては全てマンションやアパートのオーナーが決めます。基本的には、故意があったかどうか、あるいは過失があったかどうかで判断されるところです。故意や過失があったのであれば、上の住人が支払うことになります。この場合、経年劣化とは違い個人同士の問題になりますので、オーナーが支払う訳ではありません。これに対して、経年劣化が原因であればオーナーが支払うことになります。どうして水漏れが起こったかの原因により変わってきます。
一方で、分譲マンションは、まず上の住人に故意や過失があるかどうかで判断します。故意や過失による場合には、上の住人が修理費用だけでなく、床や家電製品などの賠償費用などを支払ってくれることになります。もちろん、被害を受けた人が火災保険に加入しているのであれば、自室が濡れた際に補償されます。
故意や過失が全くない場合には、共有部分か専有部分かによって判断されることがあります。もし原因が共有部分であれば、マンションの組合で契約している保険で補償してもらえます。そのため、自己負担は一切ありません。これに対して専有部分の場合には自分たちでお金を出すことになる可能性があります。ただし、壁の間や床と天井の間については個人で点検できないため、こちらが原因になるのであればマンションの組合から修理費を出してもらえるケースもあります。詳しくは、そのマンションごとの管理規約などを見ながら判断する必要があるでしょう。

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